• Betriebskostenverordnung – BetrKV

Stand: Zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 16.10.2023 I Nr. 280

• (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbau­berechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grund­stück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund­stücks laufend entstehen. Sach- und Arbeits­leistungen des Eigentümers oder Erbbau­berechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleich­wertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.


• (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
  1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeits­kräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungs­arbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahres­abschlusses und die Kosten für die Geschäfts­führung (Verwaltungskosten),
  2. die Kosten, die während der Nutzungs­dauer zur Erhaltung des bestimmungs­mäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungs­einwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungs­gemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungs­kosten).

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

• 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
  hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
• 2. die Kosten der Wasserversorgung,
  hierzu gehören die Kosten des Wasser­verbrauchs, die Grund­gebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchs­überlassung von Wasser­zählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengen­reglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasser­versorgungs­anlage und einer Wasser­aufbereitungs­anlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
• 3. die Kosten der Entwässerung,
  hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücks­entwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungs­pumpe;
• 4. die Kosten
  a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
  hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebs­stroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebs­bereitschaft und Betriebs­sicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fach­kraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissions­schutz­gesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchs­überlassung einer Ausstattung zur Verbrauchs­erfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchs­erfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
  oder
  b) des Betriebs der zentralen Brennstoff­versorgungsanlage,
  hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebs­stroms und die Kosten der Über­wachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebs­raums
  oder
  c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
  hierzu gehören das Entgelt für die Wärme­lieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Haus­anlagen entsprechend Buchstabe a
  oder
  d) der Reinigung und Wartung von Etagen­heizungen und Gaseinzel­feuerstätten,
  hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasser­ablagerungen und Verbrennungs­rückständen in der Anlage, die Kosten der regel­mäßigen Prüfung der Betriebs­bereitschaft und Betriebs­sicherheit und der damit zusammen­hängenden Einstellung durch eine Fach­kraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissions­schutz­gesetz;
• 5. die Kosten
  a) des Betriebs der zentralen Warmwasser­versorgungsanlage,
  hierzu gehören die Kosten der Wasser­versorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wasserer­wärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
  oder
  b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warm­wasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
  hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warm­wassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Haus­anlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
  oder
  c) der Reinigung und Wartung von Warmwasser­geräten,
  hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasser­ablagerungen und Verbrennungs­rückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regel­mäßigen Prüfung der Betriebs­bereitschaft und Betriebs­sicherheit und der damit zusammen­hängenden Einstellung durch eine Fach­kraft;
• 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser­versorgungsanlagen
  a) bei zentralen Heizungs­anlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
  oder
  b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
  oder
  c) bei verbundenen Etagen­heizungen und Warmwasser­versorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
• 7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
  hierzu gehören die Kosten des Betriebs­stroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Über­wachung und Pflege der Anlage, der regel­mäßigen Prüfung ihrer Betriebs­bereitschaft und Betriebs­sicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fach­kraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
• 8. die Kosten der Straßen­reinigung und Müll­beseitigung,
  zu den Kosten der Straßen­reinigung gehören die für die öffentliche Straßen­reinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müll­beseitigung gehören namentlich die für die Müll­abfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müll­kompressoren, Müll­schluckern, Müll­absauganlagen sowie des Betriebs von Müll­mengen­erfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
• 9. die Kosten der Gebäude­reinigung und Ungeziefer­bekämpfung,
  zu den Kosten der Gebäude­reinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäude­teile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
• 10. die Kosten der Gartenpflege,
  hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spiel­plätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
• 11. die Kosten der Beleuchtung,
  hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außen­beleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäude­teile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Wasch­küchen;
• 12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
  hierzu gehören die Kehr­gebühren nach der maßgebenden Gebühren­ordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
• 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
  hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementar­schäden, der Glas­versicherung, der Haftpflicht­versicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
• 14. die Kosten für den Hauswart (Hausmeister), hierzu gehören die Vergütung, die Sozial­beiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigen­tümer oder Erbbau­berechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instand­haltung, Instand­setzung, Erneuerung, Schönheits­reparaturen oder die Haus­verwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeits­leistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
• 15. die Kosten
  a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebs­stroms und die Kosten der regel­mäßigen Prüfung ihrer Betriebs­bereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungs­entgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennen­anlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechts­gesetz für die Kabel­weitersendung entstehen,
  oder
  b) des Betriebs der mit einem Breitband­netz verbundenen privaten Verteil­anlage,
  hierzu gehören die Kosten des Betriebs­stroms,
bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grund­gebühren für Breitband­anschlüsse,
oder
c) des Betriebs einer gebäude­internen Verteil­anlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikations­gesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikations­diensten über seinen Anschluss frei wählen kann,
hierzu gehören die Kosten des Betriebs­stroms sowie ein Bereitstellungs­entgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikations­gesetzes;
• 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
  hierzu gehören die Kosten des Betriebs­stroms, die Kosten der Über­wachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regel­mäßigen Prüfung ihrer Betriebs­bereitschaft und Betriebs­sicherheit sowie die Kosten der Wasser­versorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
• 17. sonstige Betriebskosten,
  hierzu gehören Betriebs­kosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

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